חדשות
התמ"א 38 של השכן ירוקה יותר
מי לא שמע על תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים. מי לא הרגיש חוסר אונים בבואו לבדוק זכויות בנייה, או להבין מה הקבלן רוצה בעצם. עורכי הדין רוית סיני וגיא זקס, שהקימו את קבוצת TDA, יעשו לכם סדר בבלגן.

מאת: עו"ד רוית סיני וכולדר פורסם במקומון רמת גן-גבעתים 15.9.2011

לצפייה בכתבה עמוד 1, עמוד 2


     חזרה ל->

הכירו את רוית סיני, אולי האדם הכי חשוב שתפגשו, אם אתם בדרך, או זכאים לממש את זכויותיכם כדיירים, תחת תמ"א 38 , תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים.
סיני היא עורכת דין, שיחד עם שותפה, גיא זקס, עורך דין וכלכלן, הקימו את קבוצת TDA , הארגון למימוש זכויות תמ"א 38 . למי שלא מזוהה עם המונח, תמ"א נותנת לדיירים וקבלנים זכויות בנייה, כדי לחזק ותחת תמ"א 38 – 2, אף לבנות מחדש, בניינים שנבנו לפי היתר בנייה שהוצא לפני שנת 1980.
בגדול מה שזה אומר זה שקבלן מגיע אליך עם הצעה כלכלית, שבסופו של תהליך אתה מקבל בניין חדש, או כמו חדש ומתווספות כמה יחידות דיור שאותן מוכר הקבלן.
הבעיה עם ההחלטה הממשלתית הזו היא שכמעט ואין פיקוח והדיירים נותרו לבדם להתמודד מול הקבלנים, כאן נכנסת סיני לתמונה שמבטיחה, ללא תשלום מהדיירים, ללוות אותם במהלך התהליך הזה ולהשיג עבורם את העסקה המשתלמת ביותר.
"אני עורכת דין כבר 16 שנה", מספרת סיני, "ההתמחות שלי הייתה במשפחה ומכאן הרקע של גישור בין סכסוכים.
ברגע שמעורב רגש אין היגיון, יכול להיות שפרויקט ייפול על הוויכוח הכי קטן בין שכנים, צריך להיות מאוד רגישים ובעלי ניסיון כדי לדעת איך לגשר על העוינות הזו, זה משהו שלקחת מהתחום הזה לפה.
"הגיעה אלי לקוחה שאמרה לי `יש לי בניין ואני רוצה שתעזרי לי`. בעקבות הפנייה הזו ראיתי שלדיירים היום נפלה מתנה מהמדינה, אבל הם לא יודעים איך ליישם אותה, מה צריך לבדוק, איך אני יודע אם היא משתלמת כלכלית, ואם היא אמיתית. ואז הבנתי שאין גוף שנותן את המענה המסחרי כלכלי וגם המשפטי".
 
איך לנהל משא ומתן
איך אתם מגנים על הדיירים?
"ברגע שמקבלים הצעה מקבלן, שאומרת `קיבלתם ככה וככה בזכויות בנייה`, אנחנו בודקים מה יש שם בעצם. כי אולי יש זכויות בנייה מטורפות ואז זה לא מתאים להצעה וניתן לקבל הרבה יותר. ומנגד, אולי יש מעט זכויות ואז ההצעה היא לא ריאלית.
"יכול להיות שאתה, כדייר, מקבל פנייה מקבלן ואתה מנסה להבין מה ההצעה הזו אומרת, לפעמים יש הצעות שהקבלן רוצה רק לקבל חתימות של כל הדיירים ואז הם יכולים לנהל איתם משא ומתן על פני קבלנים אחרים.
"בפועל, אני מביאה הצעות מקבלנים נוספים. יש פה יחסי כוחות לא מאוזנים בין הדייר לקבלן. אין לדיירים איך לקבל את ההגנה שלהם ולכן הבנתי שצריך שיהיה ארגון, שבו יהיה גם שמאי, אדריכל וכלכלן, שייתן לדיירים לדעת כמה זכויות בנייה יש ואז אפשר ללכת לקבלן, שהוא יודע שאתה מבין מה אתה מוכר".
איזה שירות אתם נותנים בחברה?
"אנחנו, בארגון, נותנים את כל השירותים וברגע שהם חותמים על ייפוי כוח, השלב הראשון הוא להסכים בין כל הדיירים. מי שאומר `לא`, אז לא מנצל את מה שנותנים לו כמתנה. אם יש לך עורך דין ששומר לך על הזכויות וקבלן שמוכן לבנות לך את הבניין חדש, עם לובי מפואר ומרפסות שמש, אז למה לא בעצם. אבל השאלה היא
רק עם מי אנחנו עושים את זה.
"העניין הוא להבין איך לנהל משא ומתן, אם היתה לי דירת שלושה חדרים ואני מקבלת דירת חמישה חדרים, אני מקפיצה את ערך הדירה שלי, אז חבל. אני גם לא מחייבת שום דבר. אני אומרת שיש לי קבלנים אמינים, שאותם אעניין בפרויקטים אחרים והם מוכרים, מונפקים בבורסה.
"חשוב גם להכיר את הקבלנים באופן אישי, כי התהליך שיהיה בין הקבלן לדיירים הוא של שנה וחצי".
אילו עוד פעולות אתם עושים?
"אני דיברתי וראיינתי אדריכלים ושמאים. השותף שלי הוא עורך דין וכלכלן. אנחנו רואים בתמ"א הזדמנות פז לדיירים להרוויח ואנחנו רוצים לעשות להם חיים קלים. שהם יתנו לנו את הסמכות לנהל עבורם את המשא ומתן כי אם אנחנו לא היינו קיימים, הם היו צריכים ללכת לעייריה ולקחת שמאי, כדי לדעת את היעילות
הכלכלית של הבנייה וכמה אפשר לתמרן עם הקבלן.
"אנחנו אומרים שנעשה את זה בחינם ומי שישלם, זה אותו קבלן שיזכה במכרז, שהוא מראש יודע שהוא מקצה אחוז מסוים עבור הפרויקט".
אתה מרוויח, אני מרוויח הימים הם ימי מחאה חברתית, מחאה שהחלה דרך אגב על טהרת הדיור. לכן השאלה המתבקשת היא, אם קיימת החלטה ממשלתית שמאפשרת לקבלנים להוסיף שתי קומות לכל בניין ישן במדינה, בתל אביב ובאזור בפרט, מדוע כולם לא קופצים על ההזדמנות.
התשובה לכך היא, שכמעט כמו כל דבר שנעשה במדינה, גם פה הנטל נופל על האזרח והזכויות נופלות בין הכיסאות.
באתר של המרכז ניתן לקבל את כל ההסברים על תמ"א, איך ליצור קשר עם סיני וחבריה וכמובן הסבר על התהליך. ובמדינה שאזרחיה רגילים לאכול אחד את השני ונוטים לא לפרגן, גם שבאופק מחכה בניין חדש עם דירה משופצת, ממ"ד, חניה ומעלית, אז כדאי שיהיה מישהו שידע לגשר בין הצדדים.
"אנחנו, בטבע הישראלי שלנו, לא מפרגנים כשמישהו אחר מרוויח מבלי שאנחנו נרוויח מזה. איך זה עובד בלעדנו?
אחד הדיירים מביא קבלן שאותו הוא מכיר, והקבלן הזה מבטיח לו שהדירה שלו תהיה מצ`ופרת יותר, אם הוא יביא את הדיירים האחרים לחתום איתו. עצם זה שיש חוסר איזון, גורם למתיחות בין השכנים. אני מנסה למנוע את המצב הזה, בכך שאני מייצגת את כל הבניין ואני זו שמביאה את הקבלנים. אני יודעת בפועל מפרויקטים שאני מעורבת, שמישהו מביא קבלן זה כבר לא נראה טוב ודברים נופלים כבר בהתחלה בגלל זה".
עד כמה מעורבים הדיירים בתהליך?
"הדיירים בוחרים נציגות והם באים איתי לכל הפגישות עם הקבלן. אני מחייבת אותם לזה, כי אני לא יכולה להחליט בשבילם.
אנחנו מנסים באמת להבין יחד, אם ההצעה הזו היא ריאלית ואנחנו כבר יודעים כמה אפשר למתוח את הקבלן. יש איזה גבול שהוא לא יכול.
"לדייר אין מה להפסיד אם הוא הולך איתנו, כי בסך הכול הוא יכול להגיד בוא נראה ונבחר. בפרויקט שיש לי עכשיו, זה בניין שצריך להרוס אותו לבנות אותו מחדש, תמ"א 2, הוא צריך לבדוק בעירייה איזה זכויות בנייה יש לו, ולא כולם מודעים לכל הזכויות שמגיעות להם. ברגע שאתה הורס את הבניין אתה צריך לדעת מה
הזכויות הקיימות ושהקבלן לא ייתן הצעה שהיא יותר מדי אוטופית, כי אז זה לא ייצא לפועל, לכן זה הכרחי לקחת מישהו שמבין בבנייה".
מה עושה דייר שהבניין שלו נמצא תחת פרויקט תמ"א 2, והוא חייב לפנות לשנה וחצי?
"הקבלנים מציעים בפרויקטים שכר דירה ראוי, לפי מה שניתן באזור וגודל הדירה. מבחינת הקבלן זה לא משנה אם הבן אדם יקבל את הכסף או ישתמש בו לשכירות אחרת, אתה תקבל את הכסף מהקבלן. לרוב
הם מכניסים בהסכם את הפינוי עליהם מבחינה כספית. ברגע שעושים הסכם והוא חתום, מתחילים היתר בנייה ושלושה חודשים מיום ההיתר יש פינוי. בתקווה ששנה וחצי אחרי ייגמר הבנייה.
"לכאורה, ברגע שהם הרוויחו את ההצעה הכלכלית, התפקיד שלי נגמר. את השלבים של הביצוע עורך הדין מלווה, כדי לראות שהכל עומד בהסכם. אני השגתי את שלי ברגע שהדיירים קיבלו יותר".

 |  דף הבית |  מפת אתר  |  הוספה למועדפים  | 
המרכז לדייר תמ א 38-רוית סיני וכולדר- www.rs-tama.co.il © כל הזכויות שמורות
המרכז לדייר תמ א 38 טלפון: 03-6226979 פקס: 03-6877977
מי אנחנו |  תמ"א 38 המדריך |  מן העתונות |  דרושים |  מכרזים |  יצירת קשר |  משוב דיירים |  מפת האתר
המרכז לדייר תמ"א 38 www.rs-tama.co.il © כל הזכויות שמורות
  בניית אתרים לעסקים   אינטרדיל