חדשות
למה צריך שמאי מרקרקעין?

לדעתנו, חובה וגם רצוי להשתמש בשרותיו של "שמאי המקרקעין".
השירות הניתן ע"י משרדנו כולל, זיהוי הנכס, בדיקה תיכנונית (האם בנוי בהיתר? האם קיימות זכויות בנייה נוספות הניתנות לניצול?), בדיקת המצב המשפטי (רישום הנכס בטאבו / במנהל) וקביעת שווי שוק של הנכס.


    

שמאות מקרקעין הנו מקצוע העוסק, בין השאר, במציאת שווים, בדרך כלל שווי שוק, של נכסי דלא ניידי (נדל"ן). הצורך בשומות נובע מאופיו של שוק המקרקעין: הנכסים הנסחרים בו הינם מוצרים הטרוגניים; לא דומה נכס אחד לאחר, ובעיקר נבדלים הם במיקום, שהנו הגורם העיקרי בקביעת השווי. בשל כך לא תיתכן זירת מסחר מרכזית לנדל"ן, כפי שקיימת בורסה לצורך המסחר במניות של חברות מסחריות ובאגרות חוב. העדר מחיר הנקבע בזירת מסחר מצריך ביצוע הערכת שווי. ההערכה מבוצעת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, על-פי כללי שמאות מקובלים.

בישראל מוסדר מקצוע שמאות המקרקעין על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים ועל ידי לשכת שמאי מקרקעין.
 
שומות משמשות מטרות רבות. דוגמאות מרכזיות הינן:
 
  • חוו"ד חיצונית, המוזמנת על ידי מוסד פיננסי (בדרך-כלל בנק), לפני שהוא מעניק הלוואה, או אשראי כנגד רישום שיעבוד/משכנתא, או הלוואה אחרת שבה משמש נכס דלא ניידי כבטוחה.
  • לצורך הערכת השפעת אישורה של תוכנית בניין עיר (תב"ע) על שווים של מקרקעין, כדי לאפשר לקבוע את חבות היטל ההשבחה, במידה והורחבו זכויות הבניה או חלה השבחה אחרת. או לחלופין, את גובה הפיצויים להם זכאי בעל הנכס במידה והתוכנית הביאה לידי ירידת ערך.
  • קביעת תשלומי האיזון להם זכאים בעלי המגרשים, במתחם שעבר רהפרצלציה באמצעות תוכנית איחוד וחלוקה.
  • לצורך הערכת שווים של מקרקעין הכלולים בדו"חות הכספיים של חברות בע"מ. צורך זה חשוב במיוחד במדינות, כגון ישראל, אשר אימצו את תקני דיווח כספי בינלאומיים (IFRS), שכן אלו מעודדים הערכות שווי תקופתיות לנכסים לא-סחירים, כדי להימנע מההטיה הנובעת מרישומם של ערכים היסטוריים במאזן.
שווי שוק
שווי שוק הנו בסיס השומה החשוב ביותר. אך קיימים גם בסיסי שומה נוספים כגון שווי בשימוש , שווי מיוחד ואחרים. אלה מוגדרים בתקן שמאות בינלאומי מס` 2 - "בסיסי שומה שאינם שווי שוק" . שווי שוק עצמו מוגדר בתקן שמאות בינלאומי מס` 1 באופן הבא:
"שווי שוק הנו הסכום המוערך שבו ניתן להחליף נכס במועד הקובע לשומה בעסקה בין קונה מרצון למוכר מרצון שאינם קשורים, לאחר שיווק מתאים, כאשר שני הצדדים פועלים בצורה מושכלת, זהירה, וללא כפיה".
 
שלוש גישות שומה
לפי השיטה האמריקאית, המקובלת במדינות רבות וגם בישראל, קיימת חלוקה לשלוש גישות שומה עיקריות. אלה הן גישת ההשוואה, גישת היוון ההכנסות, וגישת העלות. על השמאי לקבוע איזה מהגישות ניתננת ליישום בנכס מסוים, ולפי זה להעריך את שוויו.

גישת ההשוואה.
זוהי גישת השומה החשובה ביותר, והיא תועדף בכל מקרה בה ניתן לישמה. גישת ההשוואה מתבססת על ניתוח עיסקאות לנכסים דומים בסביבה וביצוע התאמות להבדלים בין הנכס הנישום לבין נכסי ההשוואה. גישת ההשוואה רווחת במיוחד בשומת נכסי מגורים. גישה זו כמוה כהערכת שוויה של חברה עסקית לפי המכפיל בו נסחרות בבורסה חברות דומות.
 
גישת היוון ההכנסות או הגישה הכלכלית
מבוססת על היוון תזרים ההכנסות שמפיק הנכס מדמי-שכירות, לפי שיעור תשואה המקובל בנכסים דומים בשוק. גישה זו מקובלת בעיקר בנכסים מניבים כגון בנייני משרדים. גישת היוון ההכנסות דומה להערכת שווי חברה לפי תחזית תזרים מזומנים.
 
גישת העלות
מתבססת על סכימה של כל מרכיבי השווי של הנכס: שווי הקרקע ושווי מופחת של המבנה. בהערכת הפחת יש להתייחס לא רק לפחת פיזי, אלא גם לפחת כלכלי או פחת פונקציונלי הנובע מאי התאמתו של המבנה לסביבה, או לסטנדרטים מקובלים בבנייה כיום. גישה זו כמוה כהערכת שוויה של חברה על-פי הונה העצמי. היא תיושם בנכסים לגביהם לא קיימות עיסקאות להשוואה וגם לא תזרים הכנסות.
 
מאת בועז וכולדר, שמאי מקרקעין, שירותי שמאות מקרקעין בתחומים הבאים: יעוץ במקרקעין בשלבי תכנון ולקרקעות ספקולטיביות, ניתוחי כדאיות כלכלית לפרויקטים, לרבות תמ"א 38, שומות\חוות דעת להערכת שווי שוק של נכסים ושמאות מקרקעין, הערכות שווי לבטוחה לבנקים.
 

 |  דף הבית |  מפת אתר  |  הוספה למועדפים  | 
המרכז לדייר תמ א 38-רוית סיני וכולדר- www.rs-tama.co.il © כל הזכויות שמורות
המרכז לדייר תמ א 38 טלפון: 03-6226979 פקס: 03-6877977
מי אנחנו |  תמ"א 38 המדריך |  מן העתונות |  דרושים |  מכרזים |  יצירת קשר |  משוב דיירים |  מפת האתר
המרכז לדייר תמ"א 38 www.rs-tama.co.il © כל הזכויות שמורות
  בניית אתרים לעסקים   אינטרדיל